تسجيل الدخول

تسجيل

مفهوم التصرفات القانونية العقارية

المؤلف:  احمد عبد الأمير عبد الرب

المصدر:  الرقابة الإدارية على التصرفات في الأراضي الزراعية

الجزء والصفحة:  ص39-40

2026-08-03

31

يعرف التصرف القانوني بأنه : " اتجاه الإرادة إلى إحداث اثر قانوني معين(1)، وعرف أيضاً بانه: " إفصاح الإرادة بقصد إحداث اثر قانوني منشئ أو معدل أو ناقل لحق من الحقوق (2)، والتصرف القانوني قد يصدر بإرادة واحدة كالوصية، وقد يصدر بإرادتين كالبيع، ويجمع الفقه على إن الإرادة هي جوهر التصرف القانوني (3) ، وبهذا يختلف التصرف القانوني عن الواقعة القانونية . تجري على الأراضي الزراعية تصرفات قانونية عديدة، سواء في العراق أم في مصر، فقدتكون هذه التصرفات عقارية تؤثر في المركز القانوني للعقار من حيث حقوقه العينية(4)، ويتطلب تسجيلها في دائرة التسجيل العقاري (5) ، وعرفت الفقرة (الأولى) من المادة (الثالثة) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 (المعدل) التصرف العقاري بانه: " كل تصرف من شأنه إنشاء حق من الحقوق العينية الأصلية والتبعية أو نقله أو تغيره أو زواله وكل تصرف مقرر لحق من الحقوق المذكورة ".
وينقسم التصرف العقاري من حيث الأثر على خمسة أقسام: فقد يكون التصرف العقاري منشئ للحق، ألا انه لا يرد على حق الملكية وإنما على الحقوق المتفرعة منها، إذ أن الأراضي الزراعية أما أن تكون مملوكة للدولة أو للأفراد ، ولذلك لا يمكن إنشاء حق الملكية ابتداء في ظل أحكام التشريع العراقي لعدم وجود عقارات من قبيل الأراضي الموات(6)، وأن التصرف العقاري المنشئ للحق يرد على الحقوق العينية المتفرعة عن حق الملكية أو انه يرد على الحقوق التبعية أو حقوق الارتفاق، ومن الأمثلة البارزة في هذا المجال عقد المساطحة وعقد الإجارة الطويلة وعقد الرهن، وقد يكون التصرف ناقلاً للملكية أو حق التصرف كالبيع أو الإفراغ أو المقايضة والوصية، وقد يكون التصرف مغيراً للحقوق من ذلك التصرف الصادر بشراء حصة الدولة من حق التصرف ليصبح صاحب حق التصرف مالكاً للرقبة ملكية تامة، وهناك التصرفات المنهية للحقوق وهو كل تصرف من شأنه إنهاء حق عيني اصلي أو تبعي يرد على عقار ، ومن ذلك القرار الصادر من اللجان الإدارية المختصة القاضي بحل الأرض الزراعية المتروك زراعتها المدة المحددة قانوناً، ومن الأمثلة الأخرى اتفاق مالك الأرض مع المساطح على إنهاء حق المساطحة، واتفاق الدائن المرتهن والمدين على إنهاء عقد الرهن وانقضاء حق الرهن وكذلك إنهاء حقوق الارتفاق، وأخيراً قد يكون التصرف كاشفاً عن الحق أو مقرراً له ومن ابرز الأمثلة قسمة الأرض الزراعية (7).
ولا يفوتنا أن نذكر أن الوفاة تعد واقعة مادية يترتب عليها حقوق مادية، فالوارث أو صاحب حق الانتقال في الأرض الزراعية يكتسب الحقوق من لحظة وفاة المورث أو المتصرف، إلا أنه لا يمكنه التصرف به إلا بعد التسجيل في دائرة التسجيل العقاري (8) ، وتجدر الإشارة إلى بعض المصطلحات المتعلقة بانتقال الأرض الزراعية بعد الوفاة، فهي تختلف في الأراضي المملوكة للأشخاص عن الأراضي المثقلة بحقوق تصرفيه، إذ إنها تسمى بعملية (الانتقال) في الأراضي المثقلة ويطلق على الورثة (أصحاب حق الانتقال )وفي الأراضي المملوكة تسمى (ارث) ويسمى الورثة (بالورثة )(9)، فالانتقال مصطلح خاص بالأراضي الزراعية ويعرف بأنه: " نقل الحقوق التصرفية العائدة للمتوفى في الأراضي المملوكة للدولة إلى من يستحق تلك الحقوق قانوناً (10)، وهو لا يعدو كونه كونه حقاً يقابل الميراث في الأملاك الصرفة مع بعض الفوارق أهمها المساواة بين الذكر والأنثى بخلاف القواعد الإسلامية وأحكام الميراث (11) ، وينتقل عن طريق القسام النظامي الصادر عن محاكم البداءة، في حين تنتقل الأراضي المملوكة عن طريق القسام الشرعي وفق قاعدة للذكر مثل حظ الأنثيين، وتختص محاكم البداءة في النزاعات المتعلقة بحق الانتقال بدلاً من محاكم الأحوال الشخصي.
______________
1- ينظر د. عبد الرزاق السنهوري، التصرف القانوني والواقعة القانونية دروس لقسم الدكتوراه 1953-1954، ص 3.
2- ينظر عبد الله غزاي العزاوي دراسات في قانون التسجيل العقاري مطبعة الخيرات . بغداد، 2001، ص56.
3- ينظر عقيل فاضل حمد الدهان عدم تجزئة التصرف القانوني في القانون المدني دراسة مقارنة بالفقه الإسلامي، أطروحة مقدمة إلى كلية القانون جامعة بغداد ، 2006، ص 13.
4- ينظر مصطفى مجيد ، مصدر سابق، ج 1، ص 36. ويعرف الحق العيني بانه: سلطة يقررها القانون لشخص على شيء مادي وتكون هذه الحقوق أما عينية اصليه قائمة بذاتها أو إنها لا يمكن ان تقوم بذاتها كحق الرهن والامتياز ، ينظر .د. غني حسون طه و محمد طه البشير ، الحقوق العينية الأصلية، ج 1، الناشر العاتك لصناعة الكتب، القاهرة، توزيع المكتبة القانونية، بغداد، بدون سنة طبع ، ص 5 وص31.
5- وتنص الفقرة (الثانية) من المادة (الثالثة) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 المعدل على أنه: " لا ينعقد التصرف العقاري إلا بالتسجيل في دائرة التسجيل العقاري ".
6- ينظر عبد الله غزاي العزاوي دراسات في قانون التسجيل العقاري مطبعة الخيرات . بغداد، 2001، ص58.
7- للاستزادة والتفاصيل ينظر عبد الله غزاي العزاوي دراسات في قانون التسجيل العقاري مطبعة الخيرات . بغداد، 2001، ص57 وما بعدها.
8- ينظر المادتين ( 180 و 190 ) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971.
9- ينظر رجاء كامل فقها التنظيم القانوني للأرضي الأميرية، رسالة ماجستير مقدمة إلى جامعة النجاح الوطنية في فلسطين ، 2012، ، ص 90.
10- ينظر مصطفى مجيد ، شرح قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة ،1971، ج 2، مطبعة المعارف، بغداد، 1978، 1978، الناشر مكتبة السنهوري، 2008 ، ص 335
11- ينظر د . ساجر الجبوري، وراثة حق التصرف في الأراضي الأميرية في الفقه الإسلامي والقانون الوضعي مجلة كلية العلوم الإسلامية، جامعة تكريت، العدد (21)، 2009 ،ص964.