تسجيل الدخول

تسجيل

التصرفات واجبة التسجيل في دوائر التسجيل العقاري

المؤلف:  احمد عبد الأمير عبد الرب

المصدر:  الرقابة الإدارية على التصرفات في الأراضي الزراعية

الجزء والصفحة:  ص 148-153

2026-08-03

48

تنص القوانين عادة على التصرفات التي يجب أن تسجل (تشهر) في دوائر التسجيل(الشهر) العقاري، وترتب هذه القوانين أثراً على عدم التسجيل كما اتضح لنا ، وهو عدم الاعتداد بالتصرف غير المسجل، ومع أن القوانين العقارية في كل من العراق ومصر تتفق بأسناد مهمة التسجيل إلى جهة إدارية واحدة مختصة، وكذلك تتفق في المضمون العام للحقوق الواجب تسجيلها، ألا إنَّ كلاً من هذه القوانين يختلف بطريقة التبويب التي اتبعها.
ففي مصر، افرد المشرع الباب الثاني من قانون الشهر العقاري رقم (114) لسنة 1946، والذي اسماه (في المحررات الواجب شهرها )، وكذلك خصص الفصل الأول من الباب الثالث من قانون نظام السجل العيني رقم (142 لسنة 1964 ، والذي اسماه (في التصرفات والحقوق الواجب قيدها في السجل)، ويتفق هذين القانونين على إنَّ التصرفات واجبة الشهر أو القيد في دوائر التسجيل العقاري هي:-
أولاً - التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو التبعية أو نقلها أو تغييرها أو زوالها، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك جميعها (1).
ثانيا - التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية جميعها (2).
ثالثا - يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار اذا زادت مدتها على تسع سنوات، والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاث سنوات مقدما، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك(3).
رابعا – يجب شهر حق الإرث بتسجيل اشهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية، أو غيرها من السندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة اذا اشتملت على حقوق عينية عقارية(4).
أما في العراق، فان المشرع اختلف عن نظيره المصري من ناحية التبويب، فقد قضى بموجب الفقرة (الثانية) من المادة (الثالثة) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971، بأن (التصرف العقاري) لا ينعقد إلا بالتسجيل في دائرة التسجيل العقاري، وعُرف التصرف العقاري بموجب الفقرة (الأولى) من ذات المادة بانه: " كل تصرف من شأنه إنشاء حق من الحقوق العينية الأصلية والتبعية أو نقله أو تغيره أو زواله وكل تصرف مقرر لحق من الحقوق المذكورة، ولم يكتف بذلك بل خصص الباب الثالث من القانون مدار البحث الذي اسماه) ب التصرفات العقارية، لبيان أنواع التصرفات مبيناً أحكام وشروط تسجيل كل منها، وبهذا أورد التصرفات العقارية الواجبة التسجيل على سبيل الحصر وهي كالاتي:
أولا- التصرفات الواردة على الحقوق العينية الأصلية، يعرف الحق العيني بانه: " سلطة يقررها القانون لشخص على شيء مادي" (5)، والحقوق العينية في القوانين المدنية، أما حقوق عينية أصلية قائمة بذاتها كحق الملكية وحق التصرف، أو إنها حقوق عينية تبعية لا يمكن أن تقوم بذاتها كحق الرهن والامتياز (6)، وقد خصص المشرع العراقي الفصل الثاني من الباب الثالث من قانون التسجيل العقاري النافذ لبيان أنواع هذه التصرفات وأحكام تسجيلها، وذلك في المواد من (203-243)، وهذه التصرفات هي البيع والإفراغ والمقايضة (7) والهبة والقسمة (8) وحق العقر والمساطحة(9) والإجارة الطويلة والمغارسة (10) وحقوق الارتفاق، ويلاحظ بأن بعض التصرفات المذكورة خاصة بالأراضي كالإفراغ والمغارسة، ويعرف الإفراغ كما ورد في الفقه بانه التصرف في حق التصرف (11)، وعرفه آخر بانه " " ترك الشخص حق تصرفه في الأراضي الأميرية إلى الغير بمقابل أو بدون مقابل "(12)، و آخر عرفه عرفه بانه: " نقل ملكية الحقوق التصرفية المثقلة بها العقارات المملوكة للدولة " (13).
ثانيا - التصرفات المستندة إلى أحكام أو وثائق قضائية - وهناك تصرفات اسند قانون التسجيل العقاري تسجيلها إلى الأحكام أو الوثائق القضائية، وعالج أحكام تسجيلها في الفصل الثالث من الباب الثالث منه، وذلك في المواد (244-262)، وتشمل هذه التصرفات الصلح والتخارج والوصية(14) والوقف وتصحيح الحقوق العينة العقارية.
ثالثا - تصرفات الأشخاص المعنوية العامة (الإدارة) بالحقوق العقارية - بين المشرع في الفصل الرابع من الباب الثالث الأحكام والإجراءات الخاصة بتسجيل التصرفات التي تجريها الإدارة، وذلك في المواد (263-277)، والتصرفات التي خصها المشرع بالذكر هي: الاستيلاء، والتوزيع، والاستملاك والتمليك، والتفويض، وتصحيح الصنف.
رابعا - التصرفات الفعلية الواردة على العقار - ويقصد بالتصرفات الفعلية " التصرفات أو الأفعال التي تؤدي إلى تغيير في الحقوق العينية العقارية أو التي توثر في المركز القانوني للعقار من حيث حقوقه العينية (15)، وقد عالجها المشرع في قانون التسجيل العقاري في الفصل الخامس من الباب الثالث الثالث في المواد (279-304)، وهي تصحيح الجنس والإفراز (16) والتوحيد (17).
خامسا - التصرفات الواردة على الحقوق العينية التبعية - وهذه الحقوق لا يمكن أن تقوم بذاتها، وإنما تبعاً لحق عيني اصلي، وقد أورد المشرع العقاري أحكامها ومتطلبات تسجيلها في الفصل السادس من الباب الثالث من قانون التسجيل العقاري، وذلك في المواد (305-329)، وتشمل هذه التصرفات الرهن التأميني والرهن الحيازي وحق الامتياز.
والجدير بالذكر أن المشرع العراقي لم ينظم أحكام الإرث والانتقال) في الباب نفسه كما فعل المشرع المصري، وإنما أوردها في الفصل الثامن من الباب الثاني، وبين إنَّ الأثر المترتب على عدم التسجيل هو عدم إمكانية التصرف، في حين أصل الحق ينتقل إلى الوارث أو صاحب حق الانتقال عند وفاة المورث أو المتصرف (18).
والسؤال المطروح هنا ما هو موقف التشريعات الزراعية من هذه التصرفات؟ فهل يجوز لمالك الأرض أو صاحب التصرف التمتع بها بصورة مطلقة أم إن سلطاته مقيدة ؟ سنحاول الإجابة بتسليط الضوء على ما أجازه المشرع ونرحل الإجابة المتعلقة بالقيود إلى الفرع التالي، فقد نصت الفقرة (الثانية) من المادة (الثانية) من قانون توحيد أصناف أراضي الدولة رقم (53) لسنة 1976 النافذ على الحقوق التي يتمتع بها صاحب حق التصرف، إذ جاء فيها : " ثانيا - لصاحب حق التصرف في الأراضي المشمولة بأحكام هذا القانون الحقوق التالية: -1- فراغ الحقوق التصرفية ببدل أو بدونه. 2- قسمة الأراضي، أو توحيدها أو إفرازها مع مراعاة أحكام القوانين المرعية والتعليمات الصادرة بموجبها. 3- وضع الحقوق التصرفية تأميناً للدين"، وأخضعت الفقرة ( الثالثة) من ذات المادة هذه التصرفات إلى القوانين المرعية، واستثنت الموزع عليهم فنصت على أنه: " ثالثا تطبق أحكام القوانين المرعية في انتقال الحقوق التصرفية، وفي تسجيل المعاملات عليها ، وفي كل ما لا يتعارض مع أحكام هذا القانون، ويستثنى من ذلك الموزع عليهم بموجب المواد (السادسة عشرة)، (والثامن عشرة)، (والتاسعة عشرة) من قانون الإصلاح الزراعي رقم (117) لسنة 1970 ".
ويلاحظ من استقراء المادة السابقة بأن التصرفات التي تجيز مباشرتها من أصحاب الحقوق التصرفية قد وردت على سبيل الحصر، إلا أن التعليمات رقم (132) لسنة 1976 وسعت من نطاق المادة السابقة، إذ أجازت كل تصرف لا يتعارض مع القانون وهذا ما قضت به الفقرة (الثانية/5) من المادة (الثانية) من التعليمات آنها بقولها : " ثانيا - يتمتع أصحاب حق التصرف في الأراضي المملوكة للدولة بالحقوق التالية .... 5- إجراء أي تصرفات قانونية أخرى لا تتعارض مع أحكام القوانين المرعية كتثبيت حقوق مغارسة على حق التصرف أو طلب إزالة شيوعه أو التخارج عنه أو المقايضة أو تصحيح جنس الأرض" . وكذلك تجدر الإشارة إلى إنَّ عبارة (كتثبيت) الواردة في المادة آنها تشير إلى إمكانية إجراء أي تصرف آخر لم يرد في المادة، طالما لا يتعارض مع أحكام القانون.
والملاحظ بأن المشرع عامل الإفراغ معاملة البيع من حيث الشروط الموضوعية (الرضا والمحل والسبب )، والشروط الشكلية المتمثلة بالتسجيل بالدائرة المختصة (19). ومن جهة أخرى فقد أجازت التشريعيات الزراعية انتقال الحقوق التصرفية إذ نصت المادة ( (الثانية) من قانون توحيد أصناف الأراضي على انه: " يتمتع أصحاب حق التصرف في الأراضي المملوكة للدولة في الحقوق التالية - انتقال الحقوق التصرفية إلى أصحاب حق انتقال وفقاً للقانون النافذ وقت الوفاة ".
إن سبب حرمان الموزع عليهم في المادة سالفة الذكر هو ما ورد في (المادة 24/3 ) من قانون الإصلاح، التي نصت على أنه: " يجب على الموزع عليه أن يلتزم بما يلي: 3- عدم نقل ملكية الأرض الموزعة إلى الغير بالنسبة للموزع عليهم وفق المادتين (18 و 19) من هذا القانون"، ويرى الباحث إنَّ هذا الاستثناء الوارد على الأراضي الموزعة التي أوجب القانون تسجيلها مفوضة بالطابو (حق تصرف) (20) افرغ هذا الحق من محتواه، إذ أن أهم ما يميز حق التصرف عن العقود الزراعية هو قابلية التصرف فيه.
_______________
1- ينظر المادتين (9) و (12) من القانون رقم (114) لسنة 1946 ، والمادتين (26) و (29) من القانون رقم (142) لسنة 1964 ، ويترتب على عدم التسجيل أو القيد أن الحقوق الأصلية المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا تكون الحقوق التبعية حجة على الغير .
2- ينظر المادة (العاشرة) من القانون رقم (114) لسنة 1946 ، والمادة (27) من القانون رقم (142) لسنة 1964 ، ويترتب على عدم التسجيل أو القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير.
3- ينظر المادة (11) من القانون رقم (114) لسنة 1946 ، والمادة (28) من القانون رقم (142) لسنة 1964، ويترتب على عدم تسجيلها أو قيدها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإجازات والسندات، وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالة.
4- ينظر المادة (13) من القانون رقم (114) لسنة 1946 ، والمادة (30) من القانون رقم (142) لسنة 1964.
5- ينظر غني حسون طه و محمد طه البشير ، الحقوق العينية الأصلية، ج 1، الناشر العاتك لصناعة الكتب، القاهرة، توزيع المكتبة القانونية، بغداد، بدون سنة طبع ، ص5
6- ينظر غني حسون طه و محمد طه البشير ، الحقوق العينية الأصلية، ج 1، الناشر العاتك لصناعة الكتب، القاهرة، توزيع المكتبة القانونية، بغداد، بدون سنة طبع ، ص31.
7- المقايضة ( المبادلة)، عبارة عن بيع متبادل للحقوق العقارية الأصلية بإقرار المتقايضين بمبادلة حق عيني عقاري اصلي بحق عقاري اصلي آخر في وقت واحد سواء كانت مستقلة أم مشاعة لعموم العقار أو لجزء منه، ينظر علي محسن الدفاعي، التصرفات العقارية واجراءاتها ط1 المكتبة القانونية بغداد وشركة العاتك بيروت 2019 ، ص 90 ، وكذلك ينظر الفقرتين (الأولى والثانية) من قرار مجلس قيادة الثورة المنحل رقم (184) لسنة 2002 ، ص 129
8- عرفت المادة (217) من قانون التسجيل العقاري العراقي القسمة بانها تعيين حصة الشريك في العقار المسجل على سبيل الشيوع وفق ما يلي -1 قسمة التفريق .2.000 -.... قسمة الجمع ".
9- ويعرف حق المساطحة بأنه: " حق عيني يخول صاحبه أن يقيم بناء أو منشآت أخرى من غير الغراس على أراضي الغير بمقتضى اتفاق بينه وبين صاحب الأرض ويحدد هذا الاتفاق حقوق المساطح والتزاماته "، ينظر عبد الله غزاي العزاوي دراسات في قانون التسجيل العقاري مطبعة الخيرات بغداد، 2001، ص58
10- عرفت المادة (824) من القانون المدني العراقي حق المغارسة بانه: " عقد على إعطاء احد أرضه إلى آخر ليغرس فيها أشجاراً معلومة ويتعهد بتربيتها مدة معلومة على ان تكون الأشجار والأرض أو الأشجار وحدها مشتركة بينهما بنسبة معينة بعد انقضاء المدة، ونظم أحكامها فيه في المواد (824-833) ، ضمن الفرع الخاص ب (أحكام خاصة بأنواع مختلفة من الإيجار).
11- ينظر د. حسن علي الذنون ، شرح القانون المدني العراقي، الحقوق العينية الأصلية شركة الرابطة للطبع والنشر، بغداد، 1954، ص 237.
12- ينظر شاكر ناصر حيدر أحكام الأراضي والأموال الغير المنقولة، ط 1 ، مطبعة الاعتماد، بغداد، 1947، ص 53.
13- ينظر علي محسن الدفاعي، التصرفات العقارية واجراءاتها ط1 المكتبة القانونية بغداد وشركة العاتك بيروت 2019 ، ص73.
14- الوصية تصرفاً عقارياً ناقلاً للملكية، وتصدر بإرادة منفردة هي إرادة الموصي وينفذ هذا التصرف بعد الموت، ينظر ينظر عبد الله غزاي العزاوي دراسات في قانون التسجيل العقاري مطبعة الخيرات . بغداد، 2001، ، ص 62 ، وهي غير جائزة في الأراضي المثقلة بحقوق تصرفية، وبهذا نصت المادة (1172) من القانون المدني على أنه: " لا يجوز للمتصرف في الأرض الأميرية ان يقفها أو يوصي بها ، وان المشرع قد اقتبس الحكم المذكور من القانون العثماني الملغى، ينظر في ذلك عبد الله غزاي العزاوي دراسات في قانون التسجيل العقاري مطبعة الخيرات . بغداد، 2001، ، ص 104
15- ينظر مصطفى مجيد، شرح قانون التسجيل العقاري رقم (34) لسنة 1971، ج 3، مطبعة الإرشاد، بغداد 1973، الناشر مكتبة السنهوري، 2008 ص 266-267.
16- يُعرف الإفراز بانه: " تجزئة الوحدة العقارية إلى جزئين أو أكثر بدون أي تغير في حقوق الملكية العقارية"، ينظر علي محسن الدفاعي، التصرفات العقارية واجراءاتها ط1 المكتبة القانونية بغداد وشركة العاتك بيروت 2019 ، ص 90 ، وكذلك ينظر الفقرتين (الأولى والثانية) من قرار مجلس قيادة الثورة المنحل رقم (184) لسنة 2002 ، ص 152.
17- ويُعرف التوحيد بانه دمج أو ضم وحدتين عقاريتين أو أكثر بشرط الاتحاد وجعلها وحدة عقارية واحدة وفق الشروط الشروط المنصوص عليها في القانون من صنف واحد ، ينظر ضياء علي عبد العبيدي، المرشد الوافي لأحكام الإصلاح الزراعي، دار الكتب والوثائق، بغداد، 2017، ص117.
18- ينظر المادتين (189) و (190) من قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971
19 - عالج المشرع العراقي الإفراغ بالقانون المدني بالمواد المادة 2/1199 والمواد (1202- 1215).
20- تنص المادة (23) من قانون الإصلاح الزراعي رقم (117) لسنة 1970 النافذ على انه: 1- تسجل الأرض الموزعة بموجب أحكام المادتين (18 و 19) من هذا القانون المكتسب قرار توزيعها الدرجة النهائية باسم الموزع عليه بعد مرور خمس سنوات على استلامه لها بقرار من المجلس 2-.... 3 تسجل كافة الأراضي الموزعة مفوضة بالطابو ......